双重代理的真实含义以及何时应该要求单独代理
· Protecting Yourself
双重代理如何产生利益冲突、过户期间实际发生的情况，以及你应该坚持要求单独代理的具体时刻。
双重代理（Dual Agency）是指同一家房地产经纪公司在同一笔房产交易中既代理买方又代理卖方。从纸面上看起来很中立，但从写入盘价的那一刻起，它就产生了利益冲突。你需要理解这在实践中真正是怎样运作的，以及它会花费你多少钱，因为在竞争激烈的南加州房地产市场中，这种情况比你想象的要常见得多，而且单纯的披露并不能保护你免受其后果。
双重代理的机制是这样的：你正与A经纪公司的代理商合作。你找到想要购买的房产，但该房产的挂牌代理商也隶属于A经纪公司，同一家公司。此时，A经纪公司有机会在一笔交易中同时赚取买方佣金和卖方佣金，通常加起来占购买价格的5%到6%，在代理商之间分割。你的代理商面临即时的激励冲突：对价格、检验、评估或维修要求施加压力，可能会惹恼卖方，导致经纪公司失去卖方佣金，或导致你的代理商失去他们分得的部分。你不再是他们的唯一客户；交易本身已成为共享客户。加州法律要求经纪人在《房地产代理关系披露表》（Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships form）上书面披露双重代理，但你在该表格上的签名并不改变潜在的冲突，它只是承认你知道冲突存在。
在双重代理交易期间，实际发生的顺序是这样的。你通过你的代理商提交报价。因为两位代理商都为同一家经纪公司工作，挂牌代理商会立即知道你愿意支付的价格以及你的融资或附加条件是什么。根据加州法律，双重代理人未经你明确同意，不得向卖方透露你的保密信息（例如你愿意出的最高价），但加州并不承认"指定代理"，只要双方代理商属于同一家经纪公司，两人在法律上都是双重代理人，而且这种保密义务在实际中很难监管，这会导致你这一方的怀疑。当你的报价进入多个报价竞争时，你的代理商没有那么强的动力帮助你写一个更强的报价，因为无论如何经纪公司都会获得报酬。当评估报告价值偏低时，你的代理商无法尽力推动卖方降低价格，因为卖方也在为你代理商所在的公司产生收入。当房屋检验发现需要维修时，你的代理商的激励是解决分歧而不是为你争取利益。
在双重代理中变得有问题的特定文件和条款是报价价格、附加条件，以及检验后的维修谈判。在标准的加州房地产购买协议中，你会看到融资附加条件、检验附加条件、评估附加条件和产权附加条件的条款。为你独自工作的单一代理商会为强有力的措辞而努力，这些措辞保护你有权在任何这些条件失败时转身离开或重新谈判。双重代理的代理商可能会淡化这种措辞以保持交易进行。评估附加条件是一个常见的冲突点：如果房屋的评估价格比你的报价低5万美元，一位真正的代理商会帮助你要求卖方将价格降低到与评估相匹配。双重代理的代理商可能会建议你用自己的钱弥补这个差额，因为重新协商价格需要时间，可能会威胁交易。维修估算是另一个：检验后，如果基础需要2万美元的工作，真正的倡导者会在卖方的低估维修信用上用力推回。双重代理的代理商可能会接受较小的信用额度以保持交易进行。
人们在双重代理情况下犯的错误通常来自于不知道冲突存在，直到代理商随意提到它，或者认为书面披露与真正的保护是一回事。你签署表格并假设你受到保护，但你没有。第二个错误是因为切换感到尴尬而留在双重代理身边，或者因为代理商说"我们会照顾你"。到你意识到代理商的激励与你的不一致的时候，在维修谈判、评估差距或附加条件放弃期间，你已经根据他们的建议做出了重大决定。第三个错误是没有认识到冲突存在，即使代理商个人诚实且用意良好。冲突是结构性的，不是个人的。即使是在双重代理情况下工作的一个谨慎的代理商也面临着竞争的忠诚问题，你承担成本。
那么双重代理实际上花费你多少钱呢？假设你正在购买一栋120万美元的房屋，评估报告价值为115万美元。一位真正的倡导者代理商会花时间推动卖方将价格削减到115万美元或接近，因为评估不会支持更高的贷款金额。双重代理的代理商可能会说，"你可以用你的首付弥补5万美元的差额。"这会花费你5万美元的现金，并改变你的贷款价值比率，这可能会影响你的利率和抵押贷款保险成本，在某些情况下每个月额外300到500美元。在检验后的维修情况下，如果代理商接受5000美元的卖方信用而不是推动15000美元，你承担10000美元的维修成本。在许多交易中，这些小的让步加起来。更大的成本是你没有一个人的房间，他的唯一工作就是保护你的财务利益。
在几个特定时刻，你应该要求单独代理，这意味着来自不同经纪公司的你自己的代理商。第一个是在你开始认真寻找之前。如果你与代理商合作，直接问他们："如果我找到你的经纪公司也代表的挂牌房产，你能够独自代表我吗？"如果他们犹豫或说"我们可以进行双重代理"，要求他们将你介绍给不同经纪公司的一位同事。在你爱上一栋房子之前做这个。第二个时刻是当你找到你喜欢的房产，挂牌代理商碰巧来自同一家公司时。此时，打电话给你的代理商并说，"我需要引入一名外部买方代理商来代表我进行此交易。我会与你们两个合作，但我想要一个人，他的唯一工作是照顾我的利益。"这不是对你现在代理商的威胁；这是一个专业请求，大多数人会尊重，它不会花费你额外的任何费用，买方佣金通常保持不变。第三个时刻是如果你的代理商曾建议你放弃附加条件、在没有强有力理由的情况下出价高于评估、接受低维修信用或做出任何其他重大让步。那是问"如果你用自己的钱购买这所房子，你会建议什么？"的时刻。如果答案与他们一直在给你的建议不同，你就知道冲突是活跃的。
你将要提出的后续问题是，获得自己的代理商是否会使交易变得更困难或更慢。如果你做得干净，答案是否定的。加州的标准交易结构已经预期了买方代理商和卖方代理商。如果你带入外部代理商，卖方代理商可能会感到动力略低，因为佣金分为三种方式而不是两种，但交易时间表和流程是相同的。另一个后续问题是你是否必须告诉挂牌代理商你正在雇用其他人。不，你不是。你的代理商通过多重列表服务和标准房地产渠道与挂牌代理商沟通。你没有义务进行正式公告，尽管诚实通常会防止以后的混淆。第三个后续是成本：引入额外代理商会花费你更多吗？通常不是。自2024年8月起，买方代理佣金已不再通过MLS公开提供；你需要与代理商签署书面买方代理协议来约定佣金，加州法律要求最迟在出价时签署，卖方也可以在购买合同中同意支付其中部分或全部。如果出于某种原因提供的佣金很低，你和你的代理商可以讨论它，但你不应该为拥有代表支付额外费用。
需要理解的一个重要区别：双重代理与在挂牌代理商来自另一家完全不同的公司的交易中有同一代理商代表你是不同的。在那种情况下，你的代理商是买方代理商，没有冲突，你的代理商的唯一佣金来自买方方面，他们有充分的激励为你努力谈判。冲突仅在你的代理商的公司也是卖方的公司时存在，这意味着公司赚取两种佣金，你的代理商的薪酬与保持卖方满意相关联。这就是为什么在你进行报价之前了解你代理商的经纪公司名称和列表代理商的经纪公司名称很重要。要求你的代理商用书面形式提供经纪公司名称。在多重列表服务或房产列表本身上查找列表经纪公司。如果他们是同一个，下一步很清楚：获得你自己的代理商。
在出价战争很常见、卖方掌握杠杆的南加州市场中，放弃附加条件或忽视问题的压力已经很高。双重代理增加了另一层压力，因为你自己的代理商有冲突。你不需要对你的代理商个人心存怀疑，但你需要对他们的激励现实。法律要求披露，但披露与保护不同。要求单独代理是确保交易中有人专门为你工作的唯一方法。Shirley可以将你与适合你情况的合适买方代理商联系起来，并在你进行报价之前引导你完成这些步骤。
想按你自己的情况算一遍？发短信 (626) 202-9573（短信优先），或者打电话、加微信 ShirleyT611。