外国身份贷款：首付、材料、审批流程的真实差距
· Loan Talk
外国买家需要30%首付、无需美国信用记录、护照即可申贷。这是与本地贷款的真实差异。
如果你在南加州购买房产，但没有美国绿卡、没有社会安全号（SSN），也没有任何美国信用记录，你并不被排除在融资之外。外国身份贷款（foreign-national mortgage）正是为你这样的情况而设计的，它遵循完全不同于美国居民和公民可用的贷款规则。关键区别在于外国身份贷款是基于护照的，而不是基于信用记录的，这意味着审批流程、你需要收集的文件，以及首付要求都与本地借款人的预期大相径庭。理解这些差异至关重要，因为许多初次来到南加州的国际买家往往误认为自己需要先建立美国信用记录、申请ITIN纳税人识别号，或找一个有美国财务历史的共同签署人，但这些都不是实际需要的。
首付是最容易引起困惑的一点。作为美国居民，常规贷款（conventional loan）的首付可能只需5%、10%或20%，具体取决于你的信用评分和贷款机构的风险偏好。而外国身份贷款的首付下限是30%，这是结构性要求，不是可协商的指导方针。这并不意味着你的首付必须来自自己的储蓄账户。首付可以是来自家庭成员的正式赠款，无论该家庭成员住在海外还是美国，只要赠款经过正式声明并且资金来源可以追溯到托管账户（escrow）。30%的首付要求之所以存在，是因为外国身份借款人没有美国信用记录供贷款机构审查；首付本身成为了主要的风险缓冲。比如说，一个购买一百万美元房产的买家，需要带来大约三十万美元到成交时。这个数字听起来很大，但它也意味着你的贷款金额更小，每月还款更低，从第一天起你的净值地位就大幅强于其他购房者。
外国身份贷款的文件要求与常规贷款或大额贷款（jumbo loan）的文件要求完全不同。美国本地借款人通常需要提交近期的工资单、W-2表格、两年的税务申报单和银行对账单，以证明收入和流动资产。而外国身份借款人不提交这些文件，因为这些文件是在海外获得的，不容易纳入美国贷款框架。取而代之的是，你需要提交护照、你在美国期间的签证或入境印章（如果你人在美国），以及资金证明，通常是你本国银行的对账单，证明首付和储备金确实存在。如果你是受薪员工，你可以提供来自你雇主的公司信笺上的就业证明信，但这是补充性的，不是文件的基础。如果你是自由职业者或在海外拥有企业，你可以提供企业注册文件和近期的企业银行对账单。贷款机构不是在通过美国税务记录核实你的收入；他们是在核实你的身份和你支付首付及承担贷款的能力。这就是为什么不需要SSN也不需要ITIN的原因。你的护照是你的主要身份证明。
审批和成交的时间表也反映了这种不同的结构。美国居民的常规贷款通常在5到10个工作日内通过承保（underwriting）阶段，因为贷款机构拥有数十年关于如何解读美国W-2表格、美国税务申报单和美国信用局数据的经验。而外国身份贷款文件所用时间较长，因为每份文件往往需要翻译、第三方核实，或两者兼备。在加州，有融资的托管期通常运行约30到45天，在这个窗口内，你的贷款机构与托管公司并行工作以清除条件并最终确定产权。你应该在贷款方面额外预留时间，有时比常规交易长2到4周，因为你的文件是非标准的，核实往往需要与其他国家的银行进行国际电话通话、电子邮件往来，有时还需要公证声明。这并不意味着贷款机构不配合；这意味着流程更复杂，自动化程度更低。
许多初次赴美的国际买家还对《外资房地产投资税法》（FIRPTA，Foreign Investment in Real Property Tax Act）存在误解。FIRPTA预扣税仅适用于外国人出售美国房地产时，不适用于他们购买时。如果你正在购买房产，FIRPTA对你的交易没有任何影响。如果卖方是外国人，预扣税，通常是交易总价的15%，会从卖方的所得中扣除。而你作为外国买家，不受FIRPTA预扣税的约束，也不应该在成交费用中预算它。
外国身份贷款的利率是个别确定的，不可与房地美（Freddie Mac）或任何其他常规指数发布的利率相比较，因为这些指数只调查有美国信用记录的常规借款人的利率。不要假设外国身份贷款会比常规贷款成本更高或更低；这两种结构差异太大，无法直接比较。如果你想了解自己有资格获得什么样的利率，你需要从真正提供外国身份贷款项目的贷款机构获得实时报价。我们的利率页面 https://tuhaousa.com/zh/rates/ 展示当前市场报价；贷款官可以为你详细说明你的具体情况符合什么条件以及原因。
底线是，作为外国人身份不是在南加州借款的障碍，它只是有自己要求和时间表的另一条路径。你不需要申请美国信用卡、开设美国银行账户，或等待多年来建立信用记录。你的护照、你的资金证明和你的30%首付是你的入场券。如果你已准备好向前迈进，请联系888 Realty的Shirley Tang。我们每周都与外国身份买家合作，可以为你详细说明你需要的具体文件、你应该预期的时间表，以及你在具体情况下符合的利率。
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