银行输掉止赎案为何关乎你在南加州的购房计划
· Market Insight
美国一家大银行因诉讼文件送达程序错误而输掉了长达20年的止赎案。这对南加州买卖双方意味着什么。
本周早些时候，《房贷专业人士美国版》（Mortgage Professional America）报道称，美国花旗银行（Citibank）因诉讼文件送达程序错误而输掉了一起长达20年的止赎案，案件地点在布鲁克林。虽然那起案件发生在美国东海岸，但它传达的教训直接适用于整个南加州的买家、卖家和房主。纽约发生的问题源于产权法的根本问题：银行无法证明它已经以合法的方式通知借款人正在采取法律行动。当贷款人想要进行止赎时，它必须以满足严格法律要求的方式向房主送达通知。如果没有这样做，整个案件就可能崩溃，无论案件已经待决多久或基础债务有多有效。在这个案例中，银行的错误导致它经历了20年的诉讼战。
对于南加州的房主来说，这条新闻强调了一个至关重要的事实：你拥有法律权利，贷款人必须遵循法律来执行它们的权利。加州的止赎法律是全美最严格的之一。在贷款人能够在这里启动止赎之前，它必须遵循所谓的通知与补救程序。贷款人必须向你发送一份通知说明你处于违约状态，给你合理的时间来纠正问题（通常为30天），只有在这个时间窗口关闭后，它才能进行正式的止赎申请。如果贷款人跳过了某个步骤、错误地送达了文件或未能记录它所做的事情，房主或其律师可以在法庭上对止赎进行质证。花旗银行案证明即使在20年后，一个程序错误也能推翻整个案件。这对任何有抵押贷款或面临财务困难的人来说都是强大的保护，意义重大。
如果你是买家，这项裁决有不同但同样重要的含义。当你在南加州购买房产时，你的产权公司将进行搜索，以确保卖家确实拥有该房产，且不存在任何留置权、判决或隐藏的负担。这项搜查包括检查法院记录，查看是否存在任何针对该房产的止赎诉讼或未解决的索赔。如果止赎申请被错误地提交，或者如果有任何疑问表明止赎程序是否得到正确进行，这个产权瑕疵可能会阻止你的购买，直到它被清除。在极少数情况下，你可能会发现你感兴趣的房产有一段未完成的止赎历史。理解这些案件可能被推翻（就像花旗银行的案件一样），能帮助你提出正确的问题：是否曾有任何贷款人针对这个房产提出申请？止赎是否已完成，还是仍在待决中？郡登记员办公室或法院文件中是否存在任何未解决的索赔？你的房地产经纪人和产权公司应该标记出这些问题，但了解它们为什么重要能让你保护自己。
对卖家来说，其含义更为微妙但同样真实。如果你拥有过去经历过止赎程序的房产，或者你购买了历史中有止赎的房屋，你需要向买家进行清晰的产权转让。如果对那笔止赎是否在法律上完成或是否不当进行有任何模糊之处，你的买家的贷款人将在释放资金前要求证明产权清晰。这可能会延迟交割，甚至导致交易失败。产权搜索和产权保险政策的设计目的就是保护免受此类隐藏索赔。确保你的产权公司已彻底研究了该房产的历史，并且在列出房产之前你有一份产权保险承诺。
对所有三方，房主、买家和卖家，来说，更广泛的教训是房地产法律机制不是自动的。银行和贷款人实力强大，但他们并不在法律之上。当他们在程序上走捷径时，法院可以而且确实会推翻他们的行为，即使在许多年之后。如果你面临止赎威胁，如果贷款人未遵循加州的严格要求，你有理由进行反击。如果你在买卖房产，确保你的交易包括彻底的产权审查和产权保险，以便发现过去遗留的任何问题。如果你对房产的历史有任何疑虑，在承诺之前请与房地产专业人士交谈。
这对你的抵押贷款利率或借款能力有何影响？它不会改变这些。房地美（Freddie Mac）主要抵押贷款市场调查在2026年10月8日当周的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的全美周平均利率为7.4%，15年期的为6.73%。这些是全美平均值；你的实际利率取决于你的信用评分、贷款金额、首付、房产类型以及该房产是否自住。如需获得与你的具体情况挂钩的个性化利率报价，请与Treasure Mortgage联系。这项裁决影响的是你对所购买或出售的房产拥有清晰、可防守产权的信心。这是无价的。
如果你是外国籍人士、持ITIN的投资者、F-1学生，或在南加州购买房产的H-1B工作者，产权问题对你的重要性与对任何本地居民一样重要。确保你的贷款人和产权公司在你的购买类别中有经验。如果你对这项止赎裁决对你的具体交易意味着什么有任何疑虑，或者你已准备好充满信心地继续前进，请与888 Realty的Shirley Tang联系。我们每天都与需要获得清晰、直接答案的买家和卖家合作，他们想要了解法律和产权问题如何影响他们的交易，我们在这里为你提供指引。
资料来源：Mortgage Professional America，https://www.mpamag.com/us/news/general/citibank-loses-20-year-old-brooklyn-foreclosure-over-botched-service-of-process/593027
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