美国待售房屋跌至五年新低，南加州买家和卖家现在该怎么做
· Market Insight
美国待售房屋数量下降至2021年以来的最低水平，影响南加州买卖双方的谈判力量和时机选择。
根据Redfin News的报告，美国待售房屋，即已签署合同但尚未成交的房屋，跌至2021年以来的最低水平。这一放缓反映了一个常见的制约因素：抵押贷款利率维持在高位。根据房地美（Freddie Mac）在2026年10月15日当周发布的初级抵押贷款市场调查，30年期固定贷款的全国周平均利率为7.4%，15年期为6.71%。这些是全国周平均利率，而非个人报价；您的实际利率取决于信用评分、贷款金额、首付比例、房产类型以及房屋是自住还是投资性质。如需获得个性化利率报价，请联系Treasure Mortgage。
在南加州这个市场背景下，待售房屋数量下降意味着什么？待售房屋数量的下降反映了一个全国性的趋势：较少的家庭正在继续推进购房过程。部分买家正在观望，等待利率下降或攒够更大的首付。还有人选择继续租房或推迟搬家计划。对于卖家而言，全国待售房屋数量的减少通常意味着地方市场的紧迫感下降，但我们来自橙县和内陆帝国的MLS数据显示，不同城市和价格段的情况差异很大。虽然总体趋势是待售房屋减少，但这个趋势在不同的细分市场上表现不一，这为精明的买卖双方都创造了新的机会。
如果您是买家，全国待售房屋放缓可能对您有利。当进入合同阶段的房产数量减少时，卖家可能更愿意在价格、成交时间、维修条件或检查条款上进行协商。您有更多空间提出要求，而不用担心在竞价中被击败。然而，这一优势最强劲地应用于中高价位房产和库存已在上升的社区。以中等价位来说，内陆地区的$650,000至$950,000，或高需求沿海社区的$1.1百万至$1.6百万之间的房产，往往会看到最大的议价灵活性。豪宅和需要维修的房产在利率高企时对买家犹豫最敏感。您可以利用这个优势来重新谈判之前可能无法获得的条款，比如卖家同意进行额外的检查，或者同意您要求的更长的融资期限。
对于卖家而言，情况更加复杂，取决于您的房产在市场中的位置。如果您出售的是适合首次购房者或投资者的低价房产，比如内陆地区的$650,000至$800,000，放缓会对您不利，因为合格买家的池子刚刚缩小。这个价格点的买家对利率最敏感：7.4%的利率意味着他们的月度支付比两年前高出许多，许多人无法或不愿意为此伸展预算。这个细分市场的卖家正看到房屋在市场上停留时间更长，可能需要接受更低的报价或为买家的成交成本做出贡献以移动库存。如果您出售的是高端房产，$1.4百万或更高，您是在向不同的购买人口统计出售：已经拥有房产的升级买家、拥有资产净值的空巢老人，以及对美国抵押贷款利率不那么敏感的海外现金买家。这一细分市场显示了更强的韧性。
加州房地产经纪人协会（C.A.R.）2026年9月的数据提供了县级的颜色。在橙县，售出房屋的中位价为$1,452,500，较上年同期上升4.9%；在洛杉矶县，中位价为$946,950，较上年同期上升1.7%。在河滨县，中位价为$632,990。这些是现有房屋的转售数据。关键见解是，尽管待售房屋数量下降，但价格保持稳定，这表明市场正在分化：某些买家仍在为合适的房产积极竞争，而其他买家已完全退出市场。普通社区中普通房产的卖家正在感受压力；出色房产或学校区发地的卖家并未受到影响。
时机在现在显得至关重要。如果您是买家，拥有稳定的工作、已存的首付款和良好的信用档案，这个时刻提供的竞争比2025年春季少。您可以花时间进行检查、协商，并在承保过程中谨慎行动。如果您融资购买房产，30年期贷款7.4%的利率按照最近的标准来说是高的，但它们反映的是当前市场条件，而非预测。假设您正在购买一套$900,000的房产，首付20%（$180,000），融资$720,000：在7.4%的利率下，您的月度本息付款大约是$5,340，加上约占价值1.2%的房产税（每月约$900），再加上保险费和房主协会费（如果适用）。这是您需要为您正在考虑的任何房产建立的数学模型。如果这个月度付款在您的实际收入基础上是可负担的，那么利率就是现在的样子；如果不是，您要么需要节省更大的首付，要么需要看更便宜的房产，要么需要等待利率移动。
面临缓慢市场的卖家应该问自己：我出售是因为我必须出售，还是因为我想出售？如果您必须出售，由于工作搬迁、生活变化，请现实地定价并接受买家池较小这一事实。如果您可以等待三到六个月，假期季节和2027年初通常会带来新一波的积极买家和搬迁。如果您现在出售，考虑成本较低的激励措施而不是降价：承担部分买家的成交成本（通常为购买价格的2-5%）、为检查提供信用额度，或同意比标准更短或更长的成交时间表。这些举措表明灵活性，而不会将您的要价定死。对于海外卖家或投资者，请记住FIRPTA预扣税，通常为总售价的15%，在您出售时从您的收益中扣除；这绝不是买家的成本，并且不会改变现在市场中较少买家在行动这一事实。
待售房屋数量的放缓并不意味着南加州市场正在崩溃。这意味着那些容易的交易，在48小时内收到多个报价的交易，现在更少见了。我们服务范围内的市场仍然活跃。截至10月22日，我们的MLS显示5,871个活跃房源，整体中位挂牌价为$925,000，中位在市天数为23天。尔湾、帕萨迪纳和亚凯迪亚的房屋正在销售，但它们需要比一年前更强有力的定位和更清晰的价值。在过去六个月中，我们看到了地方市场中的强劲活动：尔湾的686个活跃房源反映了该地区的持续吸引力，中位挂牌价为$1,599,939；内陆房产如河滨市($710,000中位价，513个活跃房源)和科罗纳($769,900中位价，376个活跃房源)也显示了库存的健康水平。关键是，虽然待售房屋总体下降，但特定社区和价格段的表现差异很大。如果您在未来60到90天内考虑买卖房产，现在是采取行动的时候，在利率处于目前水平时，在您自己的情况发生变化之前，以及在市场再次变化之前。您需要开始的对话是与Shirley进行的。
来源：Redfin News, https://www.redfin.com/news/housing-market-update-pending-home-sales-sink-high-rates/ | 房地美（Freddie Mac）初级抵押贷款市场调查，2026年10月15日当周 | 加州房地产经纪人协会（C.A.R.），《加州和县销售及价格报告》，2026年9月，https://www.car.org/marketdata/data/countysalesactivity
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