Escrow 到底是什么：中国买家最容易误解的五件事
· Buying Process
Escrow 不是银行账户，也不是律师。它是一个只按指令办事的中立第三方。搞懂它，谈判方式就会不一样。
在加州买房，escrow 是一个中立第三方，替买方保管资金、替卖方保管文件，在双方约定的所有条件都满足之前，两样都不放。概念就这么简单。它让中国买家困惑，是因为国内交易里没有直接对应的东西，于是大家把它套到熟悉的角色上，不是当成银行，就是当成律师，然后按着并不成立的假设去做事。
第一个误解，是以为 escrow 站在您这边。它不站在任何一边。Escrow 专员只按双方签署的书面指令办事，没有解释、建议、表态的权限。如果合同写明卖方要提供屋顶检验证明而卖方没给，escrow 不会替您去催，也不会告诉您这件事严不严重，它只会记录「条件未满足」。这就是买方仍然需要经纪的原因：escrow 负责执行，不负责代表您。
第二个误解，是以为 escrow 会核实房子本身。它不验房、不估值，也不确认这套房子值不值您出的价。Escrow 会调取产权初步报告（preliminary title report），显示房子登记在谁名下、上面有哪些留置权、地役权和限制条款，这份报告确实重要。但没有登记在案的问题，escrow 看不见：未报建的加建、快坏掉的下水管、邻居越界三英尺的围墙，都不在它的视野里。房子物理状况的一切，只能来自您自己在 contingency 期间的检查。
第三个误解，是把定金当成走形式。您的定金，通常是房价的百分之一到百分之三，在 offer 被接受后不久进入 escrow。只要 contingency 还在，这笔钱是受保护的；如果您因为合同允许的理由取消，钱会退回来。一旦解除某个 contingency，针对那件事的保护就没有了。有些买家为了让 offer 更有吸引力而放弃验房条件，却没有意识到自己刚刚把一笔可退的定金，变成了可能拿不回来的钱。定金正是让 contingency 有分量的机制，而解除 contingency 是一个有标价的决定，不是填表。
第四个误解，是看错时间表。按加州通行的住宅买卖合同，买方的验房、估价、贷款条件默认常常是十七天，抢手的市场里卖方还会要求更短。这是从接受 offer 起算的**日历天**，不是从您的验房师有空那天起算，也不会因为您在旅途中而暂停。贷款交易通常在接受后三十到四十五天完成登记；全现金更快，一般两到三周，主要受产权检索和电汇到账的限制。因为时钟从接受那一刻就开始走，前段的任何耽搁，验房师排到一周后、银行在等海外寄来的文件，都是直接从您的保护期里扣掉的。
第五个误解最费钱：以为邮件里的汇款指示是真的。犯罪团伙会盯着地产交易，仿冒 escrow 公司的邮箱，恰好在买方正等着收指示的那一刻，发来一份「更新后的汇款信息」。邮件看起来没问题，金额没问题，时间点也没问题，只有账户是他们的。钱一旦汇到境外，基本就回不来了。防守方法简单，而且没有商量余地：每一次汇款之前，用您自己独立取得的电话号码，从签署的 escrow 指令上、或者从该公司官网上找到的，打过去，跟真人把账户信息逐位核对一遍，绝对不要用邮件里给的号码。同一笔交易的第二次汇款也要照做，因为被下手的往往就是那一次。
还有两点值得知道。南加州属于 escrow 州而不是律师州，协调过户的是 escrow 专员而非律师，普通住宅买卖并不要求您聘请律师。另外，escrow 费用和其他条款一样是可以谈的。南加州的地方惯例通常会按某种方式分摊某些费用，但惯例只是起点、不是规矩；当几份 offer 价格接近时，谁付哪一项，本身就是可以拿来谈的筹码。
真正搞懂 escrow，会改变您谈判的方式。当您看清楚「定金买到的其实是 contingency」、「时间从接受那一刻开始走而不是从您方便的时候」，您就不会再把合同当成价格谈完之后的走过场，而会把它当成价格的一部分。
如果您想知道某一套房的具体时间表，或者想判断在那个情况下缩短 contingency 值不值得，可以找 Shirley 一起过一遍。
想按你自己的情况算一遍？发短信 (626) 202-9573（短信优先），或者打电话、加微信 ShirleyT611。