新房销售放缓：南加州买家和卖家现在该怎么办
· Market Insight
新房销售放缓改变了南加州房产市场的购房时机和议价能力。
根据《抵押贷款专业人士美国版》(Mortgage Professional America)的报道，新房销售已跌至2020年以来最低水平。对于南加州的买家和卖家，特别是那些初次购买美国房产或来自海外的买家，这种变化具有非常具体的意义。这并不意味着市场正在崩溃，也不是对所有房产或社区都有相同影响。它真正的意思是，谈判中的力量平衡已经改变，时机对于你是否决定购房或售房变得更加重要。
当新房销售放缓时，建筑商通常会持有更多库存，并变得更愿意在价格、升级选项、交割成本或融资激励上进行谈判。今天走进新房社区的买家可能会发现，同一个建筑商愿意承担交割费用或提供升级装修，这些优惠在市场火热时根本不可能出现。这在内陆帝国的主规划社区中尤其如此，从兰乔库卡蒙加到科罗纳，新建房屋供应充足。对于海外国籍的买家或使用ITIN贷款（一种基于护照的融资选项，需要最少30%的首付款）的人士来说，这种放缓的步伐对你有利，因为建筑商有时间与你的贷款机构合作，批准你的融资结构，而不必急于做决定。
对于圣盖博谷地区的现有房屋卖家，亚凯迪亚、圣马力诺、蒙特利公园及类似社区，新房销售放缓意味着来自新建房屋库存的直接竞争减少。那些在两年前可能会选择崭新房屋的买家，现在更愿意考虑转售房产，尤其是如果这些旧房屋拥有更好的地理位置、成熟的树木或更短的交割时间。有融资的交割通常需要大约30至45天，而现金交易大约需要14至21天；在市场软化的环境中，卖家可以提供更快、更顺利的交割作为建筑商无法匹配的卖点。但这并不意味着你可以漫天要价，这意味着你需要准确的定位和一位了解你所在社区库存和市场状况的本地经纪人。
首次购买美国房产的买家应该明白，市场放缓并不能消除竞争，也不能保证交易机会自动落到你头上。它所做的是给你更多时间来出价、协商条件和提问，而不会感到匆忙。如果你从海外迁往尔湾、塔斯汀或安纳罕岗等橙县社区，你现在可以花时间游览多个社区，与了解海外国籍融资的贷款机构合作，并在没有竞价战争的情况下安排检验。一位没有美国信用历史的海外买家不需要社会安全号码或ITIN来借款；我们的团队可以安排基于护照的贷款，允许你在仍在建立美国信用记录时继续前进。这种放缓的市场环境实际上非常适合这个过程，因为你的文件准备好时不会面临过大压力。
卖家也应该对新房销售放缓对定价策略意味着什么有现实的理解。这并不意味着你的房屋价值下降；这意味着竞争性出价减少，与个别买家的谈判空间增加。天普市、钻石吧或核桃市的卖家可能会发现第一个出价需要更长时间才能出现，但这个出价更可能是认真的，并成功交割。竞争性定价和突出房屋独特之处，地理位置、学区、翻新工程，变得比十八个月前更加重要。交割费用通常占购买价格的2%至5%，放缓市场中的卖家可能被要求承担其中一些费用或提供卖方融资协助；提前了解这些有助于你进行现实的定价。
对于投资者和现金买家来说，新房销售放缓可能意味着机会。建筑商有时会对新库存提供折扣或回购融资，以清空土地并转移资本。具有灵活性的现金买家今天可以协商出比竞争激烈时期更有利的条款。但时机仍然很重要，你需要与了解情况的经纪人和会计师合作，他们理解你特定房产的投资逻辑。无论你是在内陆帝国为升值而购买，还是在橙县为租赁收益而购买，交易的机制已经对你有利，但前提是你要有策略性地行动。
下一步是致电Shirley讨论你的具体情况。你是在这种市场环境中尝试为帕萨迪纳或南帕萨迪纳的房屋定价的卖家吗？你是希望在没有美国信用记录的情况下在圣盖博谷或河滨县购买房产的海外买家吗？你是在权衡新房库存与转售交易的投资者吗？在放缓的市场中，每种情况的发展方式都不同，每种情况都需要根据你的时间表、融资和目标制定的计划。Shirley Tang Team与首次购买者、海外国籍人士、ITIN借款人以及洛杉矶县、橙县和内陆帝国的投资者合作，我们可以为你讲解这一转变对你下一步行动意味着什么。
来源：《抵押贷款专业人士美国版》(Mortgage Professional America)，https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/market-updates/new-home-sales-hit-weakest-pace-since-2020/593663
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